Share
הפניתי מספר לקוחות לחברי ג’ייסון מאירס. ג’ייסון הינו עו”ד בעל רשיון לעיסוק במשפטים בישראל, פלורידה וניו יורק. הוא ביקש לפרסם כאן מספר דברים חשובים לרוכש דירה אמריקאית מישראל

© Jason Myers, 2012 כל הזכויות שמורות

הרי כתבתו:

השקעות נדל”ן בארה”ב

בימים אלה נדמה כי כולם רוצים (חלקם אפילו רצים) לנצל את התפוצצותה של בועת הנדל”ן בארה”ב. עם זאת, חשוב לזכור כי חלק מהתהליכים המשפטיים וההתנהלות המקובלת של רכישת נכסי מקרקעין בארה”ב שונים מאוד ממה שמוכר למשקיעים בשוק הנדל”ן המקומי.Jason Myers, super lawyer
מה הם הקווים הכלליים של תהליך טיפוסי לרכישת נדל”ן בארה”ב? מה כדאי לדעת לפני שניגשים  לעסקה כזו?
(מאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ככזה.  לפני תחילת כל עסקת נדל”ן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין בעל ידע בתחום).
מכתב כוונות
לאחר שהרוכש מזהה את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש, הוא והמוכר חותמים על מכתב כוונות בלתי מחייב  (letter of intent). מסמך זה מפרט את התנאים המסחריים הבסיסיים של העסקה, שיהוו את הבסיס לניסוח הסכם המכר.
בדרך כלל, לרוכש יש את הזכות להכין את הטיוטה הראשונה של הסכם המכר, ורוכש נבון יאמץ מנהג זה. בעסקאות לרכישת דירת מגורים או נכסים  מסחריים שמחירם נמוך יחסית, נהוג לדלג על מכתב הכוונות ולהתחיל את הליך רכישת הנכס באמצעות הגשת הסכם מכר חתום למוכר.  במרבית  המדינות בארה”ב,  אגודות סוכני  הנדל”ן המקומיים ו/או לשכות עוה”ד מפיצים חוזי מכר סטנדרטיים, שלעתים קרובות יכולים להתאים לעסקאות מהסוג הזה.
על אף האמור לעיל, מומלץ להעביר טיוטא של הסכם מכר סטנדרטי לעיונו של עו”ד. אם המוכר חותם (ללא שינויים) על הסכם המכר, לפני תום התקופה הנקובה בהסכם, הרי שנוצר הסכם מחייב. מאידך, אם המוכר עורך שינויים בהסכם שהוגש על ידי הרוכש, הטיוטא המעודכנת של ההסכם תיחשב הצעה נגדית, ולא נוצר חוזה מחייב בין הצדדים, אלא אם הרוכש מקבל את הצעתו  הנגדית של המוכר על ידי חתימת ההסכם המעודכן.
הפיקדון
תוך מספר ימים מחתימת הסכם המכר, הרוכש יידרש להפקיד פיקדון כספי – earnest money deposit  – בידי המוכר.  סכום הפיקדון ישתנה בהתאם לגודל העסקה, אך בדרך כלל לא יעלה על 10% משווי העסקה (בעסקה קטנה יותר, אחוז זה עשוי להיות גדול יותר).
הפיקדון מוחזק בנאמנות, ובעת השלמת העסקה (closing) הפיקדון ישוחרר למוכר כחלק מתשלום מחיר הרכישה של הנכס.  אם הרוכש מבטל את הסכם המכר בתקופת בדיקת הנאותות –diligence period – הפיקדון יוחזר במלואו לרוכש. במידה והרוכש מפר את הסכם המכר, והעסקה לא הושלמה,  הפיקדון נשאר אצל המוכר כפיצויים מוסכמים.
בדיקת נאותות
לאחר חתימת הסכם המכר, לרוכש תהיה תקופה קצובה (בדרך כלל לא פחות מ -30 ימים) לערוך בדיקת נאותות של הנכס. במהלך התקופה נבדקים מצבו  הפיזי והמשפטי של הנכס וכן הכדאיות הכלכלית של העסקה.
במהלך תקופה זו הרוכש זכאי לבטל את ההסכם על פי שיקול דעתו הבלעדית. אם הרוכש ביטל את ההסכם במהלך תקופה זו, הפיקדון יוחזר אליו כאמור לעיל.
לאחר תום תקופת בדיקת הנאותות, ובמידה והרוכש לא ביטל את ההסכם, הצדדים מתקדמים להשלמת העסקה אשר מועדה בדרך כלל  נקבע בהסכם המכר לתקופה של שבועות ספורים לאחר תום תקופת בדיקה הנאותות. 
יצוין, כי ככל שמועד השלמת העסקה נקבע לעתיד רחוק יותר, ייתכן  שההסכם יקבע כי על הרוכש להפקיד פיקדון כספי נוסף בידי הנאמן (גם פיקדון זה  ישוחרר למוכר כחלק מתמורת הרכישה בעת השלמת העסקה).
אם בעת בדיקת הנאותות מתגלים פגמים בנכס ו/או בעסקה, שאינם לשביעות רצונו של הרוכש – הוא יכול לפתוח במו”מ עם המוכר על שינוי תנאי ההסכם, תוך התייחסות לפגמים שנתגלו בבדיקת הנאותות (זכותו, כאמור, גם לבטל את ההסכם).
ביטוח טאבו ?
במהלך  תקופת בדיקה הנאותות הרוכש בודק את מצב הבעלות בנכס. בדיקה זו נעשית על ידי הזמנה של הצעה לפוליסת ביטוח רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין –title insurance commitment– פוליסה שאותה מנפיקה אחת מחברות הביטוח הפועלות בתחום. פוליסת ביטוח כזו מפרטת את כל השעבודים ו/או הערות אזהרה הקיימים על הנכס. בפוליסה מצוין מצב הזכויות בנכס, והיא מעניקה לרוכש הנדל”ן ביטוח כנגד כל טענה שתעלה בעתיד כנגד רישום זכויותיו במקרקעין.
הפוליסה מציינת לא רק את כל השעבודים הקיימים על הנכס, שאותם המוכר יידרש להסיר בעת השלמת העסקה, אלא גםאת כל ההסכמים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין, שעלולים להשפיע על השימוש ו/או החזקה בנכס, כמו זיקות הנאה, זכויות מעבר וכד’.  
בנוסף, הרוכש מזמין  ובוחן את תשריט של הנכס, כדי לבדוק שאין חריגות בנכס. במהלך תקופת בדיקת הנאותות, הרוכש יבקש מהמוכר להסדיר כל פגם שיתגלה מעיון בהצעת פוליסת ביטוח הרישום ו/או התשריט. אם המוכר מסכים לקבל את האחריות לתיקון הפגמים שהעלה הרוכש בבדיקתו, הוא יהיה חייב לתקן פגמים אלו עד למועד השלמת העסקה. אם המוכר סירב לכך, הרוכש רשאי לבטל את ההסכם, ובלבד שלא חלף המועד הקבוע לכך בהסכם המכר.
florida house
השלמת העסקה
השלמת העסקה מתבצעת באמצעות נאמן, שלעתים קרובות הינו נציג מחברת הביטוח שמנפיקה את פוליסת ביטוח רישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
השלמת העסקה מתבצעת באופן הבא: הרוכש מפקיד בידי הנאמן את סכום התשלום בגין הנכס (בניכוי הפיקדונות שכבר הופקדו בידי הנאמן) ואת יתר המסמכים שהינו נדרש להעבירם לצורך השלמת העסקה (לדוג’, כתב המחאת זכויות של חוזה השכירות ככל שישנו). המוכר מפקיד בידי הנאמן שטר העברת זכויות בנכס וכל מסמך אחר הנדרש לחתימתו לצורך השלמת העסקה.
במעמד השלמת העסקה הצדדים חותמים על כתב הוראות ביצוע לנאמן – closing statement – שבו מפורט אופן חלוקת כספי התמורה, כולל הסכומים שישולמו למתווכים, עלויות פוליסת הביטוח לרישום בטאבו ו/או מיסי העברת בעלות, והחלוקה היחסית של חובות או התחייבויות הנוגעים לנכס (כגון דמי שכירות או מסים ששולמו או שיחויבו בגין שנת השלמת העסקה). תשלומים אלו מוסכמים בן הצדדים בהסכם המכר על בסיס הרגל ו/או מנהג במחוז בו מצוי הנכס.
עם קבלת כל הנדרש מהצדדים להשלמת העסקה, הנאמן יפעל באופן הבא: 1. יחלק את הכספים על פי כתב הוראות הביצוע לנאמן. 2. יפקיד את שטר העברת הזכויות לרישום בטאבו. 3.  ינפיק פוליסת ביטוח רישום זכויות על פי ההצעה שנבדקה ואושרה על ידי הרוכש (כמפורט לעיל).
ענייני מיסוי
לעסקה של רכישת נדל”ן בארה”ב יש משמעויות מיסויות, הן בארצות הברית והן בישראל,  ויש להתייעץ עם יועץ מס טרם כניסה לעסקה מסוג זה.
עו”ד ג’יסון מאיירס ממשרד איצקוביץ’, ניוסטדטר, קלארק, סבג ושות’,  חבר בלשכת עו”ד בישראל, ניו יורק  ופלורידה  מייצג, בן היתר, ישראלים המשקיעים בנדל”ן בארה”ב.
03-510-0499